Bail commercial : un projet mi-figue mi-raisin
- Publié le 18.01.2016
Si, dans son avis du 12 janvier 2016, la Chambre des Métiers salue l’objectif d’encadrement approfondi du contrat de bail commercial, qui vise à assurer une pérennité du contrat au profit du preneur tout en préservant le droit fondamental de propriété du bailleur, elle y critique néanmoins le rôle premier accordé au juge en vue de résoudre le moindre désaccord entre les parties et émet une série de propositions visant à limiter les points d’achoppement entre les parties.
Le projet de loi relatif au bail commercial poursuit l’objectif d’encadrer de manière plus approfondie le contrat de bail commercial afin de mieux protéger la « propriété commerciale » par des dispositions impératives visant à assurer une pérennité de ce contrat au profit du preneur, tout en préservant le droit fondamental de propriété tel que reconnu par l’article 16 de la Constitution.
La Chambre des Métiers approuve cet objectif et apprécie la démarche à la fois didactique et pratique qui rend le régime juridique des baux commerciaux plus lisible et plus compréhensible que le texte actuel ; elle salue tout particulièrement la volonté de limiter les pratiques spéculatives avec l’interdiction du « pas-de-porte » ou la possibilité pour le bailleur de mettre un terme à une sous-location en se substituant au preneur principal.
Néanmoins, dans son avis rendu sur le projet de loi, la Chambre des Métiers critique le premier rôle y accordé au juge pour résoudre le moindre désaccord entre les parties. Tout en proposant une lecture critique du texte, elle émet une série de propositions visant à limiter les points d’achoppement entre les parties et à permettre une résolution des désaccords, soit par des dispositions légales supplétives, soit par la possibilité d’engager une procédure extra-judiciaire telle que la médiation.
Elle relève que la possibilité de modifier en cours de bail les « modalités essentielles du contrat », et en particulier les « conditions financières » du contrat, ne devrait pas être possible, et que les différentes procédures prévues devraient être revues, notamment en ce qu’elles renvoient finalement la solution des différents qu’elles entendent régler à la compétence exclusive du juge.
En ce qui a trait au droit de préemption, calqué intégralement sur la législation afférente aux baux d’habitation, la Chambre des Métiers estime qu’il se devrait d’être supprimé, dans la mesure où il manque de flexibilité et qu’il impose le respect d’un formalisme inutile et inadapté au monde des affaires.
La procédure prévue en matière de résiliation anticipée par le preneur dans l’hypothèse où la poursuite de son activité provoquerait sa faillite devrait quant à elle être mieux précisée, ce afin d’éviter des demandes excessives et de limiter les contentieux.
La Chambre des Métiers souhaite par ailleurs que la possibilité pour le bailleur de demander un maximum de trois mois de loyer comme garantie locative soit augmentée à un maximum de six mois de loyer plutôt que de privilégier indirectement le recours en justice en cas d’état des lieux de sortie non conforme.
Elle suggère en outre de ramener le montant de l’indemnité d’éviction à six mois de loyers forfaitaires afin d’éviter une inflation des loyers et d’énormes contentieux.
Enfin, en ce qui concerne l’option laissée au preneur de demander, dans les trois mois de l’entrée en vigueur de la loi, l’application des termes contractuels initialement conclus entre parties, elle suggère qu’elle soit pareillement accordée au bailleur.
Luxembourg, le 18 janvier 2016
Communiqué par la Chambre des Métiers