Le logement : entre résignation et offensive

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Cette situation semble être la deuxième face d’une médaille autrement plus brillante. Sommes-nous la victime de notre succès économique ?

Dans un certain sens oui, car la forte attractivité de notre économie, largement spécialisée dans les services financiers, requiert un afflux de main-d’œuvre. L’augmentation continue de la population qui s’ensuit exerce évidemment une grande pression sur le marché immobilier résidentiel – du fait que cette évolution dynamique de la demande, boostée par ailleurs par des conditions de financement extrêmement avantageuses, se heurte à une offre qui n’arrive pas à suivre ce rythme.

Les principales raisons des tensions sur le marché immobilier résidentiel sont connues

L’inadéquation de l’offre a des origines multiples. Les procédures d’autorisation se complexifient à vive allure, engendrant un allongement des délais entre l’initiative d’un porteur de projet pour réaliser des logements à un certain endroit, et le moment où ceux-ci peuvent accueillir leurs occupants ; freinant par là même la réactivité de l’offre et augmentant les coûts des habitations. Les avancées symboliques consenties par le Gouvernement sont aussitôt contrecarrées par l’ajout de nouvelles couches au mille-feuille administratif.

Un autre facteur est la mise sur le marché de terrains à bâtir insuffisante face au volume de la demande de logements. Un indice qui pointe en ce sens est l’évolution très dynamique des prix fonciers en comparaison avec la progression beaucoup plus modérée des prix de construction proprement dits.[1]

Opérer un choix entre résignation et passage à l’offensive

La politique de soutien de la demande sous forme de subventions s’est révélée être contreproductive en ce qu’elle a tendance à alimenter la dynamique des prix. Il faut donc privilégier l’offre en se focalisant sur les procédures d’autorisation de façon à aboutir à une réduction des délais. Ceci présuppose de trouver un équilibre entre les impératifs environnementaux et l’impératif de construire. Les propositions de la part des acteurs du terrain sont largement ignorées par nos gouvernants. Dont acte !

Un autre levier à privilégier de façon plus poussée est l’augmentation de la densité du bâti afin de réduire l’incidence du foncier sur les prix des logements, surtout dans les centres urbains. Pour mobiliser davantage le foncier, il faudra également mettre en place des contrats d’aménagement par lesquels le propriétaire s’engage à réaliser endéans une certaine période de référence des logements – en contrepartie du reclassement des terrains en zone dédiée prioritairement à l’habitation[2]. Une taxation plus lourde des « Baulücken » et une réforme de l’impôt foncier pour inciter leur viabilisation, alors que l’ensemble des infrastructures est déjà présent, est une autre piste. Des solutions existent. A la politique de les mettre en musique.

Le Pacte logement 2.0 à la hauteur des défis ? … pas sûr

Ce nouveau Pacte vise à développer le logement abordable en attribuant aux communes signataires un « bonus » par rapport aux aides étatiques usuelles et en les soutenant par la mise à disposition d’un conseiller logement.

La modification de la loi sur l’aménagement communal, l’autre mesure phare du Pacte 2.0 est motivée par l’inefficacité de la mesure prévoyant l’obligation de réaliser 10% de logements à coût modéré dans des lotissements comprenant plus de 25 habitations. Pour cette raison, le projet institue l’obligation de céder à la commune, ou en cas de renonciation de sa part à l’Etat, un quota de fonds ou d’habitations réservé au logement abordable. Cette part réservée peut atteindre jusqu’à 30%.

En mettant le focus sur le logement abordable, en fixant des objectifs concrets en termes de projets à réaliser et en instituant un bilan annuel d’avancement, le Pacte est un pas dans la bonne direction. Il reste malheureusement muet sur la définition même d’un logement abordable. Et, il exclut, sans rime ni raisons, le secteur privé. A cela s’ajoute qu’une partie des communes n’auront pas la capacité financière suffisante pour acquérir les terrains ou logements faisant partie du quota. Enfin, le risque est réel que l’obligation à charge du promoteur privé de céder autant de terrains / logements abordables dans son lotissement va se répercuter, pour des raisons de rentabilité, sur les prix des autres logements du même lotissement. Prendrait-on à Pierre pour donner à Paul ?

Comme pour le Pacte logement 2.0, la nouvelle loi sur l’aménagement communal ne fera que cimenter le monopole public de la réalisation de logements abordables. C’est dommage. Le secteur privé pourrait facilement en réaliser aussi s’il était mis sur un pied d’égalité avec les promoteurs publics au niveau des aides leurs attribués dans le cadre de la loi de 1979 concernant l’aide au logement.

D'un point de vue général, la politique du logement s'adonne à l'illusion que les pouvoirs publics pourraient à eux seuls maîtriser le défi de la création de logements abordables de qualité et en quantité suffisante. Or, c’est justement une collaboration entre le secteur public et le secteur privé qui permettrait de stimuler à plus grande échelle le logement locatif abordable.

Un partenariat innovateur « public-privé » pour le logement locatif abordable

Un tel modèle de partenariat, s’adressant aux ménages dont le revenu disponible se situe légèrement en-dessous de la médiane, repose sur 3 piliers correspondant à ses sources de financement. L’Etat, constituant le premier pilier, y jouerait un rôle central, alors qu’à travers l’apport de terrains dans le cadre de l’emphytéose, il permettra de limiter les coûts des logements et par conséquent le loyer. Par ailleurs, l’intervention de l’Etat devrait inspirer une certaine confiance aux investisseurs privés en soulignant la vocation sociale du projet. Une autre partie des fonds serait recueillie auprès du deuxième pilier que sont les investisseurs privés (particuliers, entreprises, institutions, …) et servirait à financer la construction proprement dite des logements.

Les prêts des établissements financiers représentent le 3e pilier du modèle, en permettant d’accroître, à travers l’effet levier généré, l’envergure des projets à financer. Une « société des logements locatifs à coût modéré » aurait pour mission de gérer la construction de logements, d’assurer la gestion du parc immobilier, de même que la gestion financière courante. L’Etat préciserait les critères d’éligibilité des locataires en termes de mixité sociale et en fonction des déciles de revenu disponible.

Le résultat serait un loyer modéré, inférieur au loyer du marché, car le prix du foncier, le principal « driver » des prix des logements, serait « neutralisé » par l’apport de terrains dans le chef de l’Etat. Et la mise à disposition de capitaux à moindre coût serait assurée par le fait que les investisseurs privés accepteraient un rendement financier brut moins élevé en contrepartie d’un incitatif fiscal à prévoir qui augmenterait le rendement net.

A côté de la crise Covid19, le logement est l’autre crise qui fait mal. Le mot d’ordre ne devrait-il pas être là aussi « mir sin all en Deel vun der Leisung » ?

[1] Source : Le logement en chiffres (N°9 ; avril 2020)
[2] Cette mesure fait l’objet d’un projet de loi

 

Tom Wirion, Directeur général & Norry Dondelinger, Directeur Affaires économiques de la Chambre des Métiers du Grand-Duché de Luxembourg